Заявка на аренду помещения

Торговый профиль
Размер интересующей торговой площади в ТЦ (кв.м.)

Контактная информация

Нажимая на кнопку «Отправить» даю согласие на обработку моих персональных данных в объеме и на условиях, определенных Политикой в отношении обработки персональных данных

Арендаторам

Кейс группы DARS: как региональная компания может стать федеральной

В 2005 году ульяновский бизнесмен, владелец сети салонов сотовой связи Дмитрий Рябов решил построить свой первый торговый центр. Время было подходящее: российская экономика на подъеме, появляются новые магазины, а люди с удовольствием идут в них за покупками. Но успех в торговле электроникой — это совсем не то же, что успешный девелопмент и управление торговой недвижимостью. Относительно маленький (на 6 тысяч квадратных метров) центр, носящий имя DARS, расположен далеко от центра города. И, конечно, это был рискованный проект. Но риск оправдался, центр окупился за два года и предопределил развитие компании Рябова на многие годы вперед. DARS стала строить торговую недвижимость, а потом и жилье в самых престижных районах Ульяновска — на берегу Свияги. Еще позже начала экспансию в другие регионы, включая Москву. «Мы пока еще не федеральная компания, но на пути к этому», — говорит Рябов, глядя из окна высотки в Москва-Сити на город, где скоро запустится его первый столичный проект.

Перед тем как выйти за границы родной области менеджмент «Дарса» выстроил вертикально интегрированную систему, в которую входят девелопер, проектировщик и подрядчик. Но даже такому отлаженному механизму решиться на выход за пределы родного рынка было тяжело. Может быть, он случился и раньше, если бы не кризис 2008-2009 годов. «Когда приходится арендные ставки снижать на 20-30%, это сразу уводит управляющую компанию в отрицательный денежный поток, а нам необходимо было еще заканчивать два инвестиционных проекта», — вспоминает Рябов и добавляет, что тогда всем сотрудникам равномерно снизили зарплату, а он вынужден был вливать в компанию средства, заработанные на салонах связи. Но уже в 2010 году падение зарплат компенсировали — для него это один из примеров заботы о сотрудниках, благодаря которой удалось привлечь и удержать ключевых для компании людей. И в 2015 году — сложном для всего российского рынка — «Дарс» вышла за пределы родного рынка.

Первым объектом за пределами Ульяновска стал международный аэропорт в Жуковском. За громким титулом стоит довольно скромное здание, которое нельзя сравнивать с тремя основными столичными аэропортами. Здесь не приземляются двухэтажные «Аэробусы», а в день вылетает пока не больше десятка рейсов. Но какая еще региональная компания может похвастаться тем, что построила аэропорт под Москвой? У строителей из Ульяновска был необходимый опыт: на их счету завод по производству композитов, самая крупная в России станция ветрогенерации и другие сложные сооружения. А цену удалось предложить более низкую — за счет более скромных по сравнению с московскими и турецкими затратами на зарплаты и бэкофис. Опыт строительства в Жуковском повлек за собой контракт на реконструкцию к чемпионату мира по футболу аэропорта в Саранске — проект более сложный и масштабный.

В «Дарсе» гордятся собственным проектным отделом, в котором работают около 50 человек, и повторяют: «Главное — хорошо посчитать». Чем качественней подготовка проектов, тем проще потом строить, а главное — тем меньше сюрпризов по финансовой части. Российские проектировщики и немецкие архитекторы, которые работают с «Дарс», создают продуманный проект. Собственные строители, а не подрядчики со стороны, обеспечивают качество и предсказуемость стройки. Эти простые и понятные составляющие наряду с грамотным подбором площадок и умением работать с банками создают устойчивость компании. Но среди российских девелоперов, особенно из регионов, они встречаются нечасто. Поэтому выход регионального девелопера на другие рынки и тем более работа на федеральном уровне такая редкость.

Дмитрий Рябов, председатель совета директоров группы компаний DARS:

У торгового центра маржинальность высокая, но там же всегда есть заемное плечо. Это 30% собственного и 70% долгового финансирования, которое ты 5-7 лет возвращаешь. Поэтому маржинальность любого торгового центра начинается после 5-7 лет. Почему у нас и ушло какое-то время на восстановление после кризиса, на то, чтобы собраться с силами. Объекты в Ульяновске, в которые мы инвестировали, прошли этот пяти-шестилетний цикл от момента запуска. У нас стали уже появляться свободные деньги на то, чтобы какие-то новые объекты покупать, инвестировать, выходить на новые рынки.

Сейчас происходит снижение ставок, что для девелопмента очень-очень выгодно. В перспективе двух лет, я думаю, стоимость денег снизится еще на один-полтора пункта. А для торговой недвижимости это очень резко повышает маржинальность. Можно прийти на инвестиционной стадии, показать 30% собственных средств, получить остальное у банка. Можно прийти уже после окончания строительства и рефинансироваться на очень хороших условиях — банк с удовольствием профинансирует проект со стабильным денежным потоком. Во всех случаях мы хорошо взаимодействуем со Сбербанком. Мы с ним вместе уже много лет.

Экспансия в регионы идет по нескольким фронтам и с разными стратегиями. Например, редевелопмент, когда объект перестраивается, обновляется, чтобы быть более привлекательным для арендаторов или соответствовать новым нормам. По такому пути был реализован проект по обновлению торгового центра в Кургане. Сейчас производят редевелопмент, достраивают вторую очередь. В какие-то регионы компания приходит за счет поглощения местного игрока. Еще один путь экспансии — это так называемое социальное питание, то есть обеспечение школ, больниц и прочих государственных учреждений обедами. Это часть бизнеса «Дарс», и сейчас в нем работают уже более 2500 человек. Но в случае крупных контрактов, когда договор подразумевает долгосрочное обслуживание десятков учреждений, «Дарс» строит собственный пищевой комбинат в регионе. И так создает синергию между двумя ветвями бизнеса.

Денис Ковриженко, исполнительный директор Сбербанка:

Кредиты банка позволяют застройщикам открывать для себя новые рынки. Это хорошо видно на примере ГК «Дарс». Они смело идут в новые регионы, так как защищены от неустойчивого спроса на свои объекты на начальных этапах строительства, когда покупатель еще присматривается к застройщику. Компании, которые выходят за пределы своего региона, при поддержке банка могут быть уверены в бесперебойном финансировании своих проектов и правильном позиционировании на рынке.

В будущем «Дарс» сосредоточится на девелопменте и строительстве — уже сейчас обороты компании растут на 25-30% в год преимущественно благодаря этому. Компания продолжит строить и жилье, в том числе в Москве. Столичный офис компании — на 25-м этаже башни «Империя», что в московском Сити. Здесь работают преимущественно те, кто готовит будущие стройки в Московском регионе. Сотрудников в нем все больше: сейчас «обсчитывают» сразу несколько проектов. Рябов планирует и дальнейший рост на 25-30% в год. «Быстрее расти нам и не нужно», — скромно говорит он. Этих темпов вполне хватит, чтобы уже скоро достичь цели, которую сейчас для себя ставит «Дарс», — войти в 100 крупнейших частных компаний России.

Текст подготовлен редакцией специальных проектов РБК

Подробнее на РБК:
https://sberbank.rbc.ru/specials/15/05/2018/5afaae5f9a794701738fe64b

 

Все новости