Заявка на аренду помещения

Торговый профиль
Размер интересующей торговой площади в ТЦ (кв.м.)

Контактная информация

Нажимая на кнопку «Отправить» даю согласие на обработку моих персональных данных в объеме и на условиях, определенных Политикой в отношении обработки персональных данных

Арендаторам

Деятельность в условиях перенасыщения регионального рынка недвижимости

Сергей Сабанов, Генеральный директор DARS-Development

Часто участники рынка задаются вопросом, как быть девелоперской компании, когда ощущается перенасыщение торговых площадей в регионе?

Традиционным решением является строительство качественных форматных объектов, с отличной концепцией и совершенным пулом арендаторов. Но что делать, если и таким объектам становится тесно на конкретном рынке?

Ульяновск - среднестатистический город с должным количеством средне- и крупноформатных ТЦ. Еще 2 года назад насыщенность торговыми площадями составляла 250 кв.м. на 1000 чел., сегодня уже 416 кв.м. В ближайшее время будут реализованы 4 крупных проекта: вторая  очередь ТРК Аквамолл (GBA – 83 225кв.м.), DARS-Development, ТРЦ Атриум (GBA- 28704кв.м.), брокер и УК DARS-Development, ТЦ Созидатель–Мегастрой (GBA - 32719кв.м.), компания Агава, ТРЦ на пр.Авиастроителей (GBA - 78142кв.м.), ООО «Фартлег». В 2015 г. показатель по насыщенности торговыми площадями станет предельным и составит уже 650 кв.м. на 1000 чел. Рынок торговой недвижимости города вошел в стадию зрелости, показателем которой является наличие специализированных ТЦ. Кроме того, современные девелоперы и ритейлеры давно отказались от такого «безликого» показателя, как измерение единицы качественной торговой площади на душу населения. На сегодняшний момент основным показателем для вхождения на рынок является портрет покупателя и покупательская способность. В Ульяновске доходы населения чуть выше средних по ПФО, но меньше, чем в Центральной России, Урале, на Дальнем Востоке. При расширении торговых предложений у населения просто не хватит ресурсов на приобретение товаров. Сейчас торговых площадей в городе достаточно и реализация новых объектов губительна для инвесторов.

Осознавая, что рынок недвижимости региона перенасыщен, потребители в регионе только привыкают ходить в форматные торговые центры, а уровень доходов невысокий, мы выработали ряд эффективных решений, которые позволяют быть готовыми к увеличению конкуренции, и уделяем серьезное внимание маркетингу.

Сегодня DARS-Development управляет 170 000 кв.м. коммерческой недвижимости в Ульяновской области: ТЦ «DARS» (2005), GBA – 6000 кв.м, GLA – 4200 кв.м, финалист Рейтинга РСТЦ-2005; ТЦ «Самолет» (2007), GBA – 22000 кв.м, GLA – 12800 кв.м, финалист Рейтинга РСТЦ-2007, участник рейтинга «100 лучших ТЦ России» ГУД; ТЦ «Пушкаревское кольцо» (2010 год), GBA – 28000 кв.м, GLA – 18100 кв.м; ТРК «Аквамолл» (2012 год), GBA – 90500 кв.м, GLA – 48000 кв.м, «Лучший ТЦ» PROFashion Awards 2012, «Лучший ТЦ 2013 года по версии НСТЦ», победитель «Средний ТЦ» Federal CRE Awards 2013; ТЦ «ЦУМ»  (2013 год), реконцепция, GBA – 13 800 кв.м; GLA 10 500 кв.м.

Комплексные предложения для ритейлеров и посетителей

Управление несколькими ТЦ дает дополнительные преимущества. Эффективным является формирование комплексных предложений для сетевых операторов. Например, «М-Видео» арендует площади в 3 наших торговых центрах, «Zolla», «Gloria Jeans», «Детский мир» - в 2.

Правильное определение форматов собственных ТЦ формирует синергию между ними и усиливает комплексное предложение Компании для жителей региона. ТЦ «DARS» является дисконт-центром, ТЦ «Самолет» - это районный fashion-центр со средней ценовой категорией, ТЦ «ЦУМ» (расположен в центре деловой жизни города), это более высокий уровень предложений, «средний плюс». «Аквамолл» и «Пушкаревской кольцо», модные молодежные и семейные центры, расположенные рядом, дополняют друг друга благодаря разделению целевой аудитории: «Аквамолл» больше интересен молодежи, «Пушкаревское кольцо» посетителям 35-45 лет.

Высочайшие стандарты управления

Важным конкурентным преимуществом Компании являются высочайшие стандарты управления и эксплуатации торговых центров. Это включает в себя активную маркетинговую политику, основанную на детальной аналитике и направленную на увеличение продаж арендаторов; чистоту, безопасность, надежность ТЦ; социальную направленность мероприятий; обучение арендаторов вопросам ведения бизнеса и повышения качества обслуживания клиентов (направлено на воспитание пула лояльных надежных арендаторов); стратегию полного перехода на договорные отношения с арендаторами, основанные на проценте с оборота (выгодно обеим сторонам, арендаторы заинтересованы в росте доходности, защищены тем, что не будут платить больше своих возможностей, для грамотного девелопера это ресурс увеличения доходности); увеличение доходности не за счет постоянного повышения арендной платы, а за счет максимального снижения затрат на эксплуатацию и содержание ТЦ. Достигаем за счет высокого качества услуг, которые оказываются аутсорсинговыми компаниями ГК DARS и стремимся к 100% возмещения коммунальных услуг арендаторами, потому что все, что мы делаем – это для посетителей, которые приходят именно к арендаторам. Максимальную доходность аутсорсинговые компании (90%) получают за счет оказания услуг арендаторам, около 10% стоимости услуг берет на себя УК. Это позволяет регулировать накладные расходы. Также думаем об альтернативных методах снижения затрат (выработка собственной электроэнергии).

Индивидуальный подход к продвижению

В рамках маркетинга концентрируемся на уникальных, но не дорогих маркетинговых мероприятиях, уникальных для каждого формата торгового центра. В «Аквамолле» регулярно проводятся молодежные и семейные акции. «ЦУМ» - идеальное место для проведения встреч со стилистами и фотографами. Важно, чтобы покупателю было интересно посещать разные торговые центры, и индивидуальные маркетинговые планы этому способствуют. Значимую роль играют программы лояльности ТЦ, формируемые и через привлечение партнеров. Речь идет не просто о маркетинге, а о постоянной концентрации на потребностях клиента от регулярных исследований этих потребностей до внедрения эксклюзивных клиентских сервисов (бесплатный Wi-Fi, служба доставки покупок, бесплатное такси при определенной сумме покупки, услуги стилиста, профессионального шопера). Это не лишние затраты, за счет повышения индекса лояльности клиента повышается доходность девелопера.

Синергия

Поговорим об объединении близко расположенных ТЦ в торговые кварталы: такой вектор мы задали в отношении ТРК «Аквамолл» и «Пушкаревское кольцо», которые не просто дополняют друг друга, но в перспективе будут объединены на уровне единого территориального плана. Важно усиление позиционирования и востребованности ТЦ через развитие инфраструктуры на прилагающей территории. Речь идет не только о застройке и благоустройстве близлежащей территории, что часто дорого, но и об использовании имеющихся соседних зданий и территорий. Например, у ТЦ «Пушкаревское кольцо» будет построен гипермаркет на парковке, где успешно работает «Макдональдс». Возле ТРК«Аквамолл» появился дельфинарий, развлекательная зона на внешней плазе, актуальна зона водных развлечений, т.к. «Аквамолл» расположен у реки. Возле ТЦ «ЦУМ» такую синергию создают зона отдыха, пассаж, сильная ресторанная зона и супермаркет. Силы ТЦ «Самолет» объединены с находящимися рядом кинотеатром и спортивными учреждениями.

Изменяющийся рынок

Адаптировать проекты под изменяющийся рынок позволяет фазовая реализация проектов. Как пример – ТРК «Аквамолл», где I фаза (GBA–90 500кв.м.) предусматривает торговые галереи и развлекательную зону. II фаза, концепция которой уже в разработке (GBA–83 225 кв.м.), дополнит торговое предложение, появится DIY, парк, жилье. GBA этого грандиозного проекта - более 170 000 кв.м., GLA -101 000 кв.м.

Благодаря кропотливой работе, DARS-Development является крупнейшей региональной девелоперской компанией, успешно развивающейся в условиях перенасыщения рынка коммерческой недвижимости региона и динамично развивающимся участником российского рынка торговой недвижимости. Сегодня у нас новые интересные амбициозные планы, реализация которых – наша основная задача.

Все публикации